Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:
- поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
- защищать права владельцев многоквартирного здания.
Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?
В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.
В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия - не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.
Причины, чтобы сменить УК
Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:
- при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
- при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.
Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.
Как сменить управляющую компанию
Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части - оптимизироваться.
Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома. Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства. Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.
Последовательность действий
Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:
- Принять совместное решение о смене УК.
- Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
- Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
- Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
- Передать этот протокол бывшей и будущей УК.
Как проводится собрание
Общее собрание собственников - обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе. Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания. Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.
Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество голосов владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.
Принятие решения
Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проголосовали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.
Как выбирать УК
К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа.
Как перезаключить договор
Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:
- составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
- провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
- обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
- раздать копии договора владельцам квартир.
Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.
Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.
Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана собственникам жилья.
Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается :
Жильцы дома должны подавать жалобы на неустраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.
Совет! При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.
Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.
Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.
Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения соглашения с УК в первый год.
Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться. Но не стоит обольщаться.
Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.
Кто выступает инициатором?
В этой роли должна выступить созданная инициативная группа , выступающая от имени МКД. В группу могут входить любые из собственников квартир, но на практике, чаще всего ими являются члены правления.
Обратите внимание! Состав инициативной группы выбирается советом дома. Группа проводит анализ деятельности УК.
Как сменить управляющую компанию МКД: порядок
Чтобы сменить УК для начала нужно со старой компанией или дождаться окончания его действия. Подготовка документов и процедура перехода к новой управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:
Правила подбора новой УК
Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:
Важно! Обязательно проверьте, есть ли у выбранной вами организации , поскольку в соответствии с Законом №255 от 21.07.14г. , каждая УК должна вести собственную деятельность на основании государственной лицензии.
Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.
Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый , которая возьмёт в свои руки управление данным МКД.
По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.
Правила проведения собрания
По закону собрание МКД проводится не менее двух раз в 12 месяцев. Но если возникла неординарная ситуация, правление или любой из собственников может инициировать внеочередной сбор жильцов
.
После фиксации кворума собрания, выбирается секретарь для ведения протокола. Первым выступает руководитель УК с отчётом о деятельности организации. Затем выступает представитель инициативной группы со сведениями по проверке работы УК.
Следующим шагом является голосование о переходе в другую УК. Решение принимается простым большинством голосов . Следует заметить, что количество голосов, принадлежащих собственнику, зависит от площади его квартиры по отношению к общей площади многоквартирного дома. Не менее 50% собственников плюс еще 1 — именно столько нужно голосов, сколько потребуется, чтобы голосование было признано проведенным, а дальнейшая процедура по смене УК возможной.
Может ли УК быть инициатором общего собрания?
Если УК отказывается от передачи технической документации
Срок передачи технической документации УК при ее смене составляет 3 рабочих дня согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ . Но управленцы могут не признать решение собрания и не передать дела новой компании.
Поэтому к сбору обоснований для отстранения от деятельности собственники должны подойти со всей серьёзностью
, фиксируя письменно каждое нарушение собственных прав.
В пакет документов должны входить копии жалоб собственников в УК или органы госконтроля. Также следует приложить копии постановлений о привлечении компании к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несооветствия нормативам.
В случае непризнания результатов собрания, вновь избранной УК следует подать заявление в арбитражный суд, а также подать жалобу в прокуратуру и жилинспекцию. При невозможности самостоятельно выполнить процедуру смены УК, вы можете обратиться с жалобой в департамент городского хозяйства .
Опираясь на ст. 165 ЖК РФ , они проведут проверку деятельности организации и в случае подтверждения фактов, которые вы предоставили, самостоятельно инициируют проведение собрания совета дома, что поможет вам избавиться от нерадивых управленцев.
Справка! Существуют посреднические фирмы, специализирующиеся на оказании помощи МКД в борьбе с нерадивыми УК. Если вы хотите добиться результатов и максимально защитить свои интересы, целесообразно обратиться к их услугам. Цена вопроса варьируется от 30 до 100 тыс. руб.
Если вы справились с подбором подходящей управляющей компании и добились замены старой, у вашего дома начнётся благополучная жизнь.
Правовая инструкция сайт расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.
Как могут расторгнуть договор с УК собственники?
Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.
Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Как могут расторгнуть договор наниматели?
{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.
Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений - органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.
Смена управляющей компании - что нужно делать?
Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.
Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.
Очень многие люберчане являются жильцами многоквартирных домов, содержанием которых занимаются специальные организации. О том, как выбрать и сменить управляющую компанию, корреспондент «РИАМО в Люберцах» выяснила в управлении ЖКХ администрации городского округа.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания - это юридическое лицо. Ее основная деятельность - оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами, поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.
Виды управляющих компаний
Компании, обслуживающие многоквартирные жилые дома, бывают трех видов: управляющие, гибридные, эксплуатационные.
Управляющие компании самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг они привлекают сторонние организации и лица на договорной основе.
Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление и эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.
Эксплуатационные компании работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.
Обязанности УК
© Владимир Лебедев
Обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно разделить на две категории: работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ и услуги организационного и управленческого характера.
Работы по эксплуатации и ремонту:
Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью - от фундамента до чердачного помещения и крыши. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед отопительным сезоном и сразу после его окончания.
Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
Работы по текущему ремонту общего имущества. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка. Транспортировка мусора и прочих отходов.
Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.
Услуги организационного и управленческого характера:
Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.
Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
Порядок смены УК
Порядок выбора управляющей компании требует от жильцов активных действий. Есть несколько этапов.
Создание инициативной группы
Проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.
Определить ответственность каждого члена инициативной группы. Подать запрос в администрацию муниципального образования на получение сведений о владельцах помещений с указанием долей в общедомовой собственности и данных ответственного лица, уполномоченного участвовать в общем собрании.
Подготовить информационное сообщение жильцам, содержащее основные темы, которые будут рассматриваться на собрании:
Определение способа управления домовым хозяйством и варианта проведения собрания по выбору новой управляющей компании;
Установление того, какие есть права и обязанности у собственников помещений и у нанимателей;
Выбор непосредственно кандидата на роль управляющей компании;
Предварительный выбор УК
При выборе кандидата на роль управляющей компании инициативная группа должна выяснить следующие сведения о будущем партнере:
Срок существования управляющей компании;
Какое количество МКД обслуживает управляющая компания, кто является поставщиками, тарифы на обслуживание, начальные предложения по организации руководства конкретным многоквартирным домом;
Стандартный договор управляющей компании с собственниками квартир, оценка прав и обязанностей сторон, списка необходимых и вспомогательных услуг организации;
Варианты использования и содержания общедомовой собственности, придомовой территории, предлагаемые управляющей компанией, а также ее рекомендации в области экономии энергетических ресурсов;
Опыт и компетентность специалистов обслуживающей организации, качественная и количественная оценка ее штатного состава;
Материальные активы управляющей компании - например, наличие специального транспорта или технического оборудования, позволяющего проводить работы в аварийном порядке;
Контактная информация для связи с собственниками и инициативным коллективом, наличие диспетчерской службы.
Затем нужно разработать анкету с опросом и предварительно сделать выбор УК согласно итогам анкетирования. Определение происходит по наибольшему числу голосов.
Проведение собрания собственников
Оформить повестку дня общедомового собрания. К этому моменту должны быть уже назначены члены счетной комиссии.
Принять решение о дате и месте проведения собрания по выбору новой УК. Определить порядок, график и места ознакомления собственников квартир с информацией, представленной на общедомовом собрании.
Определить долю каждого в общедомовой собственности многоэтажки. Долевое участие в общем имуществе многоквартирного жилого дома исчисляется как отношение размера единицы владения (к примеру, одной квартиры) к суммарной площади всех жилых помещений (квартир), в счет которой не входят места общего пользования.
Провести собрание и голосование. Принять решение о смене управляющей компании. Оно выносится счетной комиссией, которая занимается подсчетом голосов жильцов. Чтобы получить положительное решение, необходимо, чтобы за смену организации проголосовало большинство жильцов - свыше 50%.
Передача протокола собрания
Передать подлинник протокола общего собрания в управляющую организацию не позднее чем через 10 дней после подведения итогов собрания. В течение 5 дней после получения документа УК передает его в орган государственного жилищного надзора, где он и будет храниться. У собственников остаются только копии протокола, которые хранятся в месте, определенном на собрании.
Госжилнадзор включит дом в лицензию новой управляющей организации. Процесс смены УК завершен.
Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.
Выясняем наличие оснований
Первый шаг, который необходимо предпринять - проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:
- Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
- Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
- Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
- Выполнение обязательств ненадлежащим образом.
Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.
Получаем необходимые документы
Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:
- свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
- договор с УК;
- справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.
Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.
Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры
Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:
- Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
- Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы - ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
- Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
- Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
- Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
- Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.
Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.
Требования к проводимому собранию
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.
Как выбрать новую УК
Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:
- Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
- Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
- Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
- Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.
Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.
Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме
Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:
- председателем собрания;
- лицами, ответственными за подсчет голосов;
- секретарем комиссии.
Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:
- Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
- В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
- Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
- Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
- После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.
Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.
Оповещение управляющих организаций о решении собственников
Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая - что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.
Перезаключение договора
Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:
- Истребовать в УК действующую версию бумаги.
- Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
- В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
- Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
- Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
- Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
- Утвердить на общем сборе положения нового контракта.
Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное - подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.