Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности.

Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока :

1. Юридический статус объекта оценки.
2. Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости.
4. Конкурентный спрос и предложение.

Этот массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведения соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости. Конкретные экономические1 сведения об оцениваемом объекте недвижимости и техническое описание зданий и земельных участков позволят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и получить информацию о ценах купли-продажи аналогов, ставках арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне инвестиционного риска на местном рынке.

Характер и объем собираемой информации для выполнения конкретного оценочного задания зависят от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки - назначения оценки . Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной или иного вида стоимости.

Юридический статус объекта оценки . Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договор аренды земельного участка).

Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения . Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося по своей природе недвижимым, но фиксированного на объекте определенным образом и подлежащего оценке в его составе (фикстуры). Также следует включить описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости.
Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с заказчиком или собственником объекта оценки и представителями технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, на основе изучения внутренней документации, визуального осмотра и технической экспертизы объекта.

Экономическая информация об оцениваемой недвижимости . Эта информация включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Практика показывает необходимость сверки данных учета объектов недвижимости с их фактическим наличием на основе данных последней инвентаризации основных фондов.

Для получения информации о доходах и расходах оценщик изучает продажи схожих объектов недвижимости и конкурирующие коммерческие объекты, сдаваемые в аренду на этом же рынке. Для инвестиционной недвижимости анализируются данные о доходах за текущий и прошлый периоды, убытки от незанятости помещений и неуплаты аренды, а также типичные виды эксплуатационных расходов.

Данные о доходах и расходах по сравниваемым объектам следует располагать в хронологическом порядке согласно типу недвижимости, чтобы их можно было легко выводить из базы данных. Эти данные также необходимо преобразовать в сопоставимые единицы для анализа.

Например, доход может быть представлен в виде арендной платы за одну квартиру, комнату, больничную койку и единицу площади.

Ставки капитализации . На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку капитализации. В ходе сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести. Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации.

Конкурентный спрос и предложение . Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Разные объекты имеют разную степень схожести, поскольку каждый участок земли уникален и абсолютная схожесть невозможна, поэтому оценщик должен ранжировать объекты сравнения в процессе анализа
Информация по конкурирующим объектам необходима для расчета поправок к ценам аналогов при использовании методов сравнительного подхода, оценки риска и определении ставок доходности и капитализации, коэффициента потерь, динамики и структуры эксплуатационных расходов для методов доходного подхода. Анализируя конкурентный спрос и предложение, оценщик выявляет тенденции строительных затрат, предпринимательского дохода, требований рынка к функциональным параметрам недвижимости, величину экономического устаревания и т.д.

Оценщики также могут использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.

Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы:

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

1. рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
2. потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
3. инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
4. страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
5. замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными cвойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
6. восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
7. залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
8. ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
9. для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или
   восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
10. утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
11. действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
12. Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

1. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
2. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.
3. Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

1. правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
2. данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
3. информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
4. информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
5. Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.
6. Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.
7. Анализ и обработка информации

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.
2. Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.
3. Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и
количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:

С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
   валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
   - операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта; - фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской
   задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); - резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1. качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
2. риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта
2. рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

1. замещения;
2. сбалансированности;
3. спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

1. сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;
2. независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
3. находятся в родственных отношениях;
4. являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
5. имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
6. занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
7. инвестиционной мотивации, которая определяется:
8. аналогичными мотивами инвесторов;
9. аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

1. Уровень заработной платы;
2. Величина накладных расходов;
3. Затраты на оборудование;
4. Нормы прибыли строителей в данном регионе;
5. Рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
3. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
   - физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
   - функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
   - внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
4. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
5. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

1. технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
2. обоснование необходимости обновления действующего объекта;
3. оценка зданий специального назначения;
4. при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
5. анализ эффективности использования земли;
6. решение задач страхования объекта;
7. решение задач налогообложения;
8. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости:

Структурирование по иерархии:

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А
Б
В
Г
Сумма

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Матрица согласования результатов

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод Хд
Затратный метод Хз
Сравнительный метод Хc
Сумма

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке

Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Если Вам нужно оценить стоимость недвижимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!

1. Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения

2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия

Список использованной литературы

Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения

Основные источники информации, используемые оценщиком:

Статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия;

Баланс предприятия;

Отчет о прибылях и убытках;

Отчет о движении денежных средств;

Сведения об имущественном комплексе предприятия.

Информация, используемая в процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям:

Полноты и достоверности финансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации, характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также в будущем периоде;

Точного соответствия целям оценки;

Комплексного учета внешних условий функционирования оцениваемого предприятия.

В зависимости от источников получения информации и ее документального или иного подтверждения информация, используемая при оценке стоимости предприятия (бизнеса) подразделяется на:

Исходную информацию, полученную непосредственно оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета, как правило, заверенную подписью руководства оцениваемого предприятия и печатью;

Информацию, полученную от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенную их подписью и печатью;

Информацию, полученную от специализированных организаций (например, отраслевые, аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), а также опубликованную в средствах массовой информации и сети Интернет;

Информацию, не подтвержденную на каких-либо носителях.

Требования к информации, необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процесса оценки. Указываются ограничительные условия и состав информационного обеспечения, который должен быть представлен заказчиком эксперту-оценщику к определенному согласованному обеими сторонами сроку.

Оценщик должен посетить сооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверить все соответствующие данные, в том числе титульные документы и всякий раз, когда это возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента. Оценщик должен указать документы, являющиеся источниками информации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые он полагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.

От заказчика оценщик должен получить все возможные документы и другую информацию, необходимую для оценки:

1) информацию о предприятии общего характера:

Данные о правах и сроках владения имуществом - документы с регистрации земли и недвижимости, принадлежащей оцениваемому предприятию, кадастровые выписки и т.п.;

Устав юридического лица, устав акционерного общества, реестр акционеров, книги протоколов и т.п.;

Балансовый отчет и отчеты о прибылях и убытках за предыдущие годы (прошедшие аудит, там, где они доступны);

Счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов;

Расшифровку постоянных и переменных затрат;

Состав и поэлементную характеристику основных средств;

Расшифровку долгосрочных финансовых активов;

Контракты с покупателями и поставщиками;

Состав обязательств и порядок бухгалтерского учета процентов.

2) информация о бизнесе и специфике деятельности предприятия:

Характеристики бизнеса, интерес в собственности на бизнес или ценная бумага, подлежащие оценке, в том числе права, привилегии и обязательства, факторы, влияющие на контроль и любые соглашения, ограничивающие продажу или передачу;

Характер, история и перспективы бизнеса;

Финансовая информация за прошлые периоды;

Предыдущие сделки, касающиеся бизнеса, выгодных интересов в бизнесе, преференция, конвертируемые или другие ценные бумаги;

Информация о менеджерах высшего уровня и персонале (контракты персонала, в частности, пакеты переменных вознаграждений и опционы на акции);

Производственные системы;

Коммерческие протоколы;

Патенты, изобретения, ноу-хау, товарные знаки, наименования или фирменные наименования, авторские права, базы данных и т.п.;

Сведения о конкурентах.

3) Определение эффективности на уровне отрасли:

Характеристика и динамика отраслей, которые оказывают или могут оказывать воздействие на бизнес.

Экономические факторы, влияющие на бизнес.

Информация с рынков капитала, например, достижимая ставка отдачи по альтернативным инвестициям, сделки на фондовом рынке, слияния и поглощения.

Прогнозы фонда заработной платы.

Рыночный спрос на продукцию.

Основные соотношения (пропорции, коэффициенты) у лидеров отрасли.

Будущий конкурент (будущие конкуренты).

Мощность клиентов и поставщиков.

Влияние потенциальных изменений в государственном законодательстве или в международных конвенциях.

Другая информация.

Информация, необходимая для анализа предприятия в целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Внутренняя дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.

Необходимость анализа внешней информации определяется тем, что нормальное функционирование бизнеса (объем продаж, прибыль) во многом определяется внешними условиями функционирования предприятия. К информации этого рода мы может отнести макроэкономические и отраслевые показатели.

Макроэкономические данные - информация о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, она характеризует инвестиционный климат в стране. К макроэкономической относится следующая информация: стадия экономического цикла; экономическая и политическая стабильность; социальные факторы: занятость и уровень жизни населения; процентные ставки и их динамика; налоговое законодательство и тенденции его изменения; риски.

Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов. Например, в периоды спада деловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства, снижается стоимость бизнеса. Основные источники макроэкономической информации: программы правительства и прогнозы; периодическая экономическая печать; аналитические обзоры информационных агентств; данные Федеральной службы государственной статистики; законодательство Российской Федерации.

К отраслевым данным относится информация об отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие: рынки сбыта, наличие и характеристика конкурентов.

Рынки сбыта анализируются с точки зрения соотношения спроса и предложения, взаимоотношений с поставщиками, стратегии сбыта товаров. Основные направления стратегии сбыта товаров: проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты; развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка; разработка принципиально новых товаров или модернизация существующих; диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.

В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Цель сбора этой информации - определение потенциала рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние два - пять лет по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах у конкурентов, прогнозы по расширению рынков сбыта.

При анализе условий конкуренции учитывается тип рынка, наличие ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов, данными о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.

Основные источники отраслевой информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия; данные Федеральной службы государственной статистики; отраслевые информационные издания; периодическая экономическая печать; бизнес-план; личные контакты; фирмы-дилеры (распространители); таможенное управление. Указанные источники предоставляют информацию, имеющую различную степень достоверности. Поэтому, если на один и тот же вопрос мы получили разные ответы, проводится средневзвешенная оценка с учетом достоверности информации.

Внутренняя информация включает:

1) ретроспективные данные об истории компании;

2) описание и анализ маркетинговой стратегии предприятия, в том числе: жизненный цикл товаров, объемы продаж за прошлый и текущий периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности с учетом будущих капиталовложений (прогноз объемов реализуемой продукции корректируется на производственные мощности);

Введение 3

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости 12

Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов 13

Оценка стоимости на основе доходного подхода 13

2.5.2 Оценка стоимости на основе сравнительного подхода 15

2.5.3 Оценка стоимости на основе затратного подхода 19

Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости 21

Составление отчёта об оценке 24

Заключение 25

Библиографический список 27

ВВЕДЕНИЕ

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной - стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

При операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

Для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

Для страхования объектов недвижимости;

При кредитовании под залог объектов недвижимости;

При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

При разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

При ликвидации объектов недвижимости;

При исполнении прав наследования, судебного приговора;

При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. - СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: Инфра - М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.

15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/

Задача №1 (11). Необходимо определить стоимость магазина с помощью общего коэффициента капитализации, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 долл. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

где R 0 – коэффициент капитализации.

R i – коэффициент капитализации i-го объекта

где I i – прибыль, долл.

V i – продажная цена, долл.

долл.

Ответ: Стоимость магазина составляет 590909 долл.

Задача №2 (46). Определить величину износа термопластавтомата в 3 и 4 квартале 2008 года. Исходные данные: имеются данные о работе термопластавтомата в 2008-2009 годах. Расчеты проводятся с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде. Прибыль по кварталам за 2008 год (млн. руб.): 1 кв. – 150; 2 кв. – 150; 3 кв. – 144; 4 кв. – 142. Прибыль в 1 кв. 2009 года – 135.

Найдем величину износа по формуле:

,

где ПР 0 – прибыль нового оборудования, млн. руб.;

ПР m – текущая прибыль, млн. руб.

Тогда величина износа для 3 –го квартала:

или 4%.

Для 4 –го квартала:

или 5,3%

Ответ: Величина износа термопластавтомата в 3 и 4 квартале составляет 4% и 5,3% соответственно.

Задача №3 (85). Оценить финансовый левередж. Ставка доходности недвижимости – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, кредит получен на 20 лет под 10%, в течение срока кредитования уплачиваются только суммы начисленных процентов, основной долг будет погашен в конце одним платежом.

Найдем ипотечную постоянную или ставка доходности (ИП) в долях по формуле:

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга;

И – основная сумма ипотечного кредита.

Годовая сумма платежа для погашения кредита и выплаты процентов:

, тогда ,

где i – ежемесячная процентная ставка;

SFF - ежемесячный фактор фонда возмещения.

.

Найдем ставку доходности собственного капитала:

или 13%.

Сопоставляем ставку доходности недвижимости и собственного капитала 15%>13%, значит финансовый левередж отрицательный.

Ответ: финансовый левередж отрицательный.

Введение 3

1 Теоретические аспекты оценки недвижимости 5

2 Методика оценки недвижимости 9

2.1 Определение задачи оценки недвижимости 9

2.2 Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости 11

Сбор и анализ информации об объекте недвижимости 12

Сбор исходной информации.

Информация об объекте оценки.

• 2.1.1. Сбор и изучение документов.
• 2.1.2. Осмотр и фотофиксация объекта оценки.
• 2.2. Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.
• 2.3. Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

Анализ наиболее эффективного использования

• 3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
• 3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

Расчет стоимости объекта оценки.

• 4.1. Затратный подход.
• 4.2. Доходный подход.
• 4.3. Сравнительный подход.
• 4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
• 5. Подготовка отчета.
• 6. Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Оценочной деятельностью может заниматься:

• 1. Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».
• 2. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Главное, что следует помнить при проведении оценки имущества, что оценщик должен руководствоваться Федеральным стандартом оценки (далее-ФСО), разработанным с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

2. Оценка земельных участков для залога

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость вместе с земельным участком, обладая достаточно большой стоимостью, часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики. Предметами залога могут быть:

• - Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)
• - Машины и оборудование
• - Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)
• - Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте
• - Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права
• - Не рекомендуется до обращения в банк оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:
• - Сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится;
• - Банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно;
• - Неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается как внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка).

Оценка залоговой стоимости имущества может производиться только независимым оценщиком, который не имеет имущественного интереса в объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении оцениваемого имущества. Условие независимости оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.

Строго говоря, оценка залоговой стоимости не является оценкой рыночной стоимости в том понимании, как требует Закон "Об оценочной деятельности". В стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519, ликвидационная стоимость отнесена к видам стоимости, отличным то рыночной стоимости. В этих стандартах дано следующее определение: "Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов".

Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с торгов в сжатые, оговоренные сроки, и поэтому эта вынужденная продажа происходит по ликвидационной стоимости.

Отметим некоторые особенности оценки ликвидационной стоимости для целей оформления залога.

Во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая (ликвидационная) стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию на момент истечения срока по кредиту с добавлением времени на быструю продажу с торгов.

Во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с открытых торгов, то вероятна смена собственника и соответствующая модификация условий применения имущества.

В-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется на основе предварительной оценки рыночной стоимости.

Независимо от вида имущества (движимого или недвижимого) оценка залоговой стоимости имущества предусматривает следующий порядок:

• 1. Определяется текущая рыночная стоимость объектов имущества, предлагаемых в залог, на дату заключения кредитного и залогового договоров. Оценка залоговой стоимости рассчитывается как остаточная, т.е. с учетом износа всех трех видов.
• 2. Определяется текущая оценка залоговой стоимости выбранных объектов на дату заключения договоров пересчета ранее оцененной рыночной стоимости с помощью коэффициента ликвидационной скидки. Естественно, на этом этапе возникает задача определение коэффициента ликвидационной скидки.
• 3. Определяется прогнозная оценка залоговой стоимости объектов на дату их возможной продажи на торгах. Для этого текущая залоговая стоимость корректируется с учетом ожидаемого темпа инфляции и накопления износа.

Некоторые особенности имеет оценка недвижимости для целей залога. Для оценки недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

• - документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации)
• - документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.)
• - справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки
• - технический паспорт строения
• - документ на право пользования земельным участком
• - договора аренды и субаренды (при их наличии)
• - сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии)

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

При расчете залоговой (ликвидационной) стоимости недвижимости коэффициент ликвидационной скидки выбирается с учетом ликвидности данного вида объектов и продолжительности продажной экспозиции. Последняя для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов должна укладываться примерно в срок взыскания, равный двум месяцам.

К существенным факторам, влияющим на ликвидность объектов недвижимости, относятся: местоположение, физическое состояние, размер и стоимость, развитость рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Наиболее ликвидными являются офисные здания и помещения, ниже ликвидность у торговых зданий и еще ниже - у производственных и складских зданий.

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества.

Залогодатель- лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник по обеспеченному залогом обязательству. Закон не исключает возможности установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В определенных случаях допускается участие в этих отношениях не собственник вещи, а субъектов права хозяйственного ведения, к которым, как известно, относятся государственные и муниципальные предприятия. Вместе с тем необходимо учитывать, что передача имущества в залог означает распоряжение этим имуществом. Поэтому установленные в ГК (ст. 295) ограничения в распоряжении недвижимостью в отношении государственных и муниципальных предприятий в полной мере относятся и к залогу. Следовательно, залогодателем по договору ипотеки указанные унитарные предприятия могут стать лишь с согласия собственника.

Предметом залога может служить всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с тем в состав имущества (в гражданско-правовом смысле) входят не только вещи, то есть имущество в натуре, но и имущественные права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право может отчуждаться или передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью. Поэтому Закон в отношении таких прав исключает возможность передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В тех же случаях, когда предметом залога выступают иные имущественные права, их залогодателем может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Что касается иных видов имущества (неимущественных прав), то они могут беспрепятственно служить предметом залога. Исключение могут составить лишь отдельные виды имущества, в отношении которых законом установлены различного рода запреты и ограничения. Например, имущество граждан, на которое не допускается взыскание в силу норм гражданского процессуального законодательства.

Размер обеспечения обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

Одна из основных целей залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества либо предусматривают иные способы обеспечения сохранности этого имущества. К примеру, в случае, если предметом залога является имущественное право, удостоверенное ценной бумагой, указанная ценная бумага должна быть передана залогодержателю либо в депозит нотариуса, если залогодатель и залогодержатель не договорились по-иному.

Залог выходит на первый план в силу следующих факторов:

• - гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;
• - реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;
• - надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;
• - смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;
• - отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);
• - предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.
• - Следовательно, можно говорить, что способы и формы устранения, противоречий и различий в гражданско-правовом регулировании залога весьма разнообразны. Но как бы далеко ни заходила унификация, все же подлинно одинаковое правовое регулирование оказывается недостижимым, поскольку, в конечном счете, многое зависит от практики толкования и применения унифицированных норм судами, а в конечном итоге, их единообразие в применении.
• - Итак, в заключение, в качестве общей тенденции унификации залогового права хотелось бы выделить формирующую роль права в развитии залоговых отношений, а перспективы можно видеть в гибкой и адекватной структуре правовых и неправовых норм, касающихся института залога как превенции возникающих коллизий экономических интересов субъектов залоговых отношений и механизма правового регулирования. Перспективы унификации залогового права невозможны без осмысления новых подходов к интеграционному правовому взаимодействию.

Если в договоре о залоге указана оценка предмета залога, установленная сторонами, а при обращении взыскания на предмет залога должник обратился к оценщику и предмет залога был оценен по более высокой цене, то в таком случае по какой цене будет реализован предмет залога?

Согласно ст. 339 ГК РФ оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге. В случае если стороны такого договора не достигнут соглашения по этому условию, либо оно вообще отсутствует в нем, то договор о залоге не может считаться заключенным (см. п. 43 совместного постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 01.07.96 № 6/8). Действительно, оценка заложенного имущества -- важный фактор. С ее помощью определяется объем обеспечения залоговых обязательств, а также продажная цена соответствующего имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. Вопрос о том, за какую цену продавать заложенное имущество возникает довольно часто, а вот законодательство обходит его стороной, не давая подробных указаний. Лишь Гражданский кодекс РФ в п. 3 ст. 350 определяет, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо по соглашению сторон в остальных случаях.

В случае внесудебного порядка определения начальной продажной цены предмета залога она определяется по соглашению сторон. Необходимо знать, что взыскание на предмет залога, согласно ст. 349 ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ ИВС РФ № 6/8 может быть произведено только по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд, а внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога возможен лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. В таком соглашении стороны и должны определить начальную продажную цену предмета залога, подлежащего продаже с публичных торгов. Эта цена может быть и отличной от указанной в договоре о залоге, если его стороны заключат соглашение об изменении договора о залоге в части оценки предмета залога, а в случае, когда возражений по поводу договорной оценки предмета залога возражений нет, то с нее и будут начаты торги. Однако такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права были нарушены таким соглашением.

Второй вариант -- это судебный порядок определения начальной продажной цены предмета залога. Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства недопустимо. Договор, являясь обязательством, не может быть изменен в одностороннем порядке, в частности при несогласии залогодателя с указанной в договоре оценкой его предмета. И если стороны не достигнут согласия по этому условию, то будет действовать судебный порядок реализации предмета залога. Такой же порядок будет действовать и при назначении судом процедуры конкурсного производства, в случае банкротства должника. В такой ситуации начальная продажная цена заложенного имущества и стоимость его оценки, проведенная сторонами в договоре о залоге будут находиться в определенной зависимости друг от друга. Суд, при назначении начальной продажной цены должен учитывать оценку предмета залога, установленную сторонами в договоре. Установив начальную цену реализуемого имущества ниже цены, указанной в договоре, при условии, что предмет залога находится в таком же состоянии, как и при заключении самого договора, суд нарушил бы таким образом права залогодателя, а чрезмерное завышение начальной продажной цены могло бы оттолкнуть потенциальных покупателей. Итак, если стороны все же попали в зал суда и продажа заложенного имущества неизбежно приближается, последний вопрос -- об определении начальной продажной цены этого имущества. Забегая вперед, отметим, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке, в решении суда обязательно должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества. Ее отсутствие в решении суда противоречило бы смыслу ст. 350 ГК РФ.

Об определении начальной продажной цены говорит информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.98 № 26. Исходя из смысла письма, можно сделать вывод о том, что если стороны согласны с той оценкой заложенного имущества, которая указана в договоре о залоге, то суд в своем решении укажет именно ее. Если же между сторонами возникает спор, то начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной стоимости такого имущества. И сторона, ходатайствующая об изменении начальной продажной цены, ссылаясь на то, что с момента заключения договора о залоге рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, согласно ст. 65 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания для своих требований или возражений. В данном случае должник, оспаривающий стоимость имущества, вправе за свой счет пригласить независимого оценщика, чтобы подтвердить, что рыночная стоимость имущества на момент его реализации существенно отличается от определенной в договоре о залоге. Таким образом, суд получает документарно обоснованные требования должника и должен будет учитывать то обстоятельство, что указание в его решении начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. В связи с этим, если по инициативе любой из участвующих в рассмотрении дела стороны суду будут представлены доказательства, свидетельствующие о существенном отличие рыночной цены заложенного имущества от оценки, установленной в договоре о залоге, суд может предложить сторонам принять согласованное решение и определить начальную продажную цену реализуемого заложенного имущества с учетом представленных сторонами доказательств.

Итак, предмет залога может быть реализован с торгов:

• · во внесудебном порядке, на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон договора о залоге, при условии, что стороны достигнут согласия при определении цены реализации предмета залога;
• · в судебном порядке, где суд самостоятельно, с учетом предъявленных сторонами доказательств изменения стоимости заложенного имущества, определяет на их основании начальную продажную цену предмета залога.

На практике встречаются случаи, когда стороны в договоре о залоге предусматривают условие о соответствующей индексации стоимости заложенного имущества либо право залогодателя на его переоценку на момент обращения взыскания. Такое условие, предусмотренное договором позволяет сторонам избежать противоречий при установлении стоимости имущества.